Người Việt Có Được Sở Hữu Bất Động Sản Dubai Vĩnh Viễn Không?
“Mua bất động sản tại Dubai có thực sự được sở hữu lâu dài hay không?”
Đây có lẽ là câu hỏi mà Mina Prime Properties nhận được nhiều nhất từ các nhà đầu tư Việt Nam trong suốt quá trình tư vấn. Bên cạnh đó, một mối quan tâm lớn khác cũng thường xuyên xuất hiện là: nếu mua một căn hộ đang xây dựng tại Dubai từ Việt Nam thì làm thế nào để biết dự án có đang được triển khai đúng tiến độ và liệu nguồn tiền của người mua có được bảo vệ hay không. Những băn khoăn này hoàn toàn hợp lý bởi tại nhiều quốc gia, việc tiếp cận thông tin pháp lý của dự án bất động sản còn khá hạn chế, trong khi cơ chế giám sát dòng tiền của chủ đầu tư chưa thực sự minh bạch. Tuy nhiên, thực tế cho thấy Dubai lại là một trong những thị trường bất động sản được quản lý chặt chẽ nhất thế giới, với hệ thống pháp lý rõ ràng, quy trình số hóa mạnh mẽ và nhiều lớp bảo vệ dành cho nhà đầu tư quốc tế. Để hiểu đầy đủ về vấn đề này, cần nhìn nhận bất động sản Dubai không chỉ dưới góc độ một sản phẩm đầu tư mà còn là một loại tài sản được quản lý theo cơ chế pháp lý đặc thù của UAE.
Người nước ngoài có được sở hữu bất động sản Dubai vĩnh viễn hay không?
Câu trả lời là có, nhưng với điều kiện bất động sản đó nằm trong các khu vực được Chính phủ Dubai chỉ định là khu vực Freehold.
Khái niệm Freehold được hiểu là quyền sở hữu toàn phần đối với bất động sản. Người mua không chỉ sở hữu căn hộ hoặc biệt thự mà còn được ghi nhận đầy đủ quyền sở hữu đối với phần quyền sử dụng liên quan theo quy định của dự án. Quyền sở hữu này không bị giới hạn thời gian và có thể được chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp hoặc để lại cho người thừa kế theo quy định pháp luật hiện hành. Điều này khác hoàn toàn với quan niệm phổ biến của nhiều nhà đầu tư Việt Nam rằng người nước ngoài chỉ được thuê nhà tại Dubai trong thời hạn 50 năm hoặc 99 năm. Trên thực tế, hình thức Leasehold vẫn tồn tại tại một số khu vực nhất định, nhưng phần lớn các dự án dành cho khách hàng quốc tế hiện nay đều được phát triển tại các khu vực Freehold. Chính sách này đã góp phần giúp Dubai trở thành điểm đến của dòng vốn toàn cầu. Nhà đầu tư đến từ Anh, châu Âu, Trung Quốc, Ấn Độ, Nga và nhiều quốc gia khác đã lựa chọn Dubai như một nơi để tích lũy tài sản dài hạn nhờ môi trường pháp lý rõ ràng và quyền sở hữu được bảo đảm.
Freehold và Leasehold khác nhau như thế nào?
Freehold là quyền sở hữu lâu dài và không có thời hạn. Người sở hữu có toàn quyền quyết định đối với tài sản của mình, bao gồm việc sử dụng để ở, khai thác cho thuê hoặc chuyển nhượng. Trong khi đó, Leasehold là hình thức thuê dài hạn. Người mua có quyền sử dụng bất động sản trong khoảng thời gian được quy định trong hợp đồng, phổ biến là 30 năm, 50 năm hoặc 99 năm. Khi hết thời hạn, quyền sử dụng sẽ được xử lý theo các điều khoản đã thỏa thuận trước đó. Việc phân biệt rõ hai hình thức này đặc biệt quan trọng đối với các nhà đầu tư Việt Nam, bởi mục tiêu tích lũy tài sản cho gia đình và chuyển giao cho thế hệ sau thường đòi hỏi tính ổn định và lâu dài của quyền sở hữu.
Vì sao mua bất động sản đang xây dựng tại Dubai vẫn được nhiều nhà đầu tư lựa chọn?
Bất động sản Off-plan, tức bất động sản hình thành trong tương lai, hiện đang chiếm tỷ trọng lớn trong các giao dịch tại Dubai. Lý do là bởi hình thức này thường đi kèm với mức giá hấp dẫn hơn so với sản phẩm đã hoàn thiện, đồng thời cho phép người mua tiếp cận các lịch thanh toán kéo dài nhiều năm. Đây là công cụ giúp tối ưu hóa dòng tiền và nâng cao hiệu quả sử dụng vốn. Tuy nhiên, yếu tố khiến bất động sản Off-plan tại Dubai khác biệt nằm ở hệ thống quản lý dự án và cơ chế bảo vệ người mua. Theo quy định, mọi dự án bất động sản mở bán phải được đăng ký với Cơ quan Quản lý Bất động sản Dubai (RERA), trực thuộc Dubai Land Department (DLD). Việc đăng ký này giúp Chính phủ kiểm soát toàn bộ vòng đời của dự án, từ giai đoạn pháp lý, huy động vốn cho đến tiến độ xây dựng và bàn giao.
Escrow Account – lớp bảo vệ quan trọng nhất dành cho nhà đầu tư
Một trong những cơ chế tạo nên sự minh bạch của thị trường bất động sản Dubai chính là tài khoản Escrow. Theo quy định của Dubai, đối với các dự án Off-plan, tiền thanh toán của người mua không được chuyển trực tiếp cho chủ đầu tư mà phải được nộp vào tài khoản Escrow được đăng ký và giám sát. Theo giải thích từ Dubai Land Department, Escrow là tài khoản dùng để tiếp nhận các khoản thanh toán từ người mua hoặc đơn vị tài trợ dự án đối với các dự án bất động sản hình thành trong tương lai. Điều này đồng nghĩa với việc chủ đầu tư không thể tùy ý sử dụng nguồn tiền của khách hàng. Nguồn vốn chỉ được giải ngân từng phần khi chủ đầu tư chứng minh được tiến độ xây dựng thực tế của dự án. Cơ chế này giúp hạn chế tối đa rủi ro sử dụng sai mục đích dòng tiền và nâng cao trách nhiệm của các đơn vị phát triển dự án. Chính vì vậy, khi đánh giá mức độ an toàn của một dự án Off-plan tại Dubai, việc kiểm tra thông tin Escrow luôn là một trong những bước quan trọng nhất.
Nhà đầu tư Việt Nam có thể tự kiểm tra tiến độ dự án hay không?
Câu trả lời là hoàn toàn có thể.
Đây chính là điểm khiến Dubai trở nên khác biệt so với nhiều thị trường bất động sản khác. Thông qua ứng dụng Dubai REST hoặc các nền tảng trực tuyến của Dubai Land Department, nhà đầu tư có thể chủ động tra cứu nhiều thông tin liên quan đến dự án mà mình quan tâm. Việc kiểm tra này giúp xác định liệu dự án đã được đăng ký chính thức hay chưa, chủ đầu tư là ai, dự án có tài khoản Escrow hợp lệ hay không và mức độ hoàn thành xây dựng hiện tại đang ở giai đoạn nào. Thay vì phải hoàn toàn phụ thuộc vào thông tin từ môi giới hoặc chủ đầu tư, người mua có thể chủ động xác minh thông tin từ các kênh quản lý chính thức.
Nếu đang ở Việt Nam thì làm sao theo dõi tài sản tại Dubai?
Ngoài việc sử dụng các công cụ số hóa của Chính phủ Dubai, nhà đầu tư hoàn toàn có thể yêu cầu cập nhật hình ảnh thực tế, video tiến độ hoặc báo cáo từ đơn vị tư vấn tại Dubai. Đối với nhiều khách hàng quốc tế, việc sở hữu bất động sản Dubai không đồng nghĩa với việc phải thường xuyên có mặt tại UAE. Nhờ sự phát triển của công nghệ và hệ thống quản lý trực tuyến, toàn bộ quá trình đầu tư có thể được thực hiện và theo dõi từ xa. Đây cũng là lý do khiến bất động sản Dubai ngày càng thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư Việt Nam đang tìm kiếm cơ hội đa dạng hóa tài sản ra thị trường quốc tế.
Có phải sở hữu bất động sản tại Dubai sẽ không phải đóng bất kỳ chi phí nào?
Đây là một quan niệm chưa hoàn toàn chính xác. Dubai hiện không áp dụng thuế bất động sản hàng năm đối với nhà ở dân dụng. Đồng thời, UAE cũng không áp dụng thuế lợi nhuận vốn đối với cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản và không có sắc thuế bất động sản thường niên tương tự như tại nhiều quốc gia phát triển. Tuy nhiên, điều này không đồng nghĩa với việc việc sở hữu bất động sản hoàn toàn không phát sinh chi phí. Người mua vẫn cần thanh toán phí đăng ký sở hữu cho Dubai Land Department là 4%, các khoản phí hành chính liên quan đến giao dịch, phí ủy thác tại Trustee Office và phí môi giới nếu thực hiện giao dịch thông qua đơn vị phân phối. Sau khi nhận nhà, chủ sở hữu cũng sẽ thanh toán Service Charges để duy trì vận hành tòa nhà và các tiện ích chung như hồ bơi, phòng gym, bảo vệ, vệ sinh và cảnh quan. Đây là chi phí vận hành tài sản, không phải thuế bất động sản.
Vì sao tính minh bạch đang trở thành lợi thế cạnh tranh của bất động sản Dubai?
Trong bối cảnh dòng vốn quốc tế ngày càng thận trọng hơn, tính minh bạch đang trở thành yếu tố quyết định đối với các thị trường bất động sản. Khả năng kiểm tra pháp lý trực tuyến, cơ chế Escrow, quy trình đăng ký tập trung thông qua Dubai Land Department và quyền sở hữu rõ ràng dành cho người nước ngoài đã góp phần nâng cao niềm tin của giới đầu tư toàn cầu. Đối với nhà đầu tư Việt Nam, điều này không chỉ giúp giảm thiểu rủi ro mà còn tạo điều kiện thuận lợi trong việc xây dựng danh mục tài sản quốc tế. Bất động sản Dubai vì thế không còn đơn thuần là một cơ hội đầu tư lợi suất cao, mà đang dần được nhìn nhận như một kênh lưu giữ tài sản dài hạn trong một môi trường pháp lý ổn định và minh bạch.
Kết luận
Người Việt Nam hoàn toàn có thể sở hữu bất động sản Dubai theo hình thức Freehold tại các khu vực được Chính phủ cho phép. Quyền sở hữu này mang tính lâu dài và đi kèm với đầy đủ các quyền chuyển nhượng, cho thuê và thừa kế theo quy định pháp luật. Bên cạnh đó, hệ thống quản lý của Dubai với sự tham gia của Dubai Land Department và RERA đã tạo ra nhiều lớp bảo vệ dành cho nhà đầu tư, đặc biệt đối với các dự án bất động sản hình thành trong tương lai thông qua cơ chế Escrow và hệ thống kiểm tra tiến độ minh bạch. Đối với những nhà đầu tư Việt Nam đang cân nhắc mở rộng danh mục tài sản ra thị trường quốc tế, việc hiểu đúng về quyền sở hữu, quy trình pháp lý và các công cụ bảo vệ nhà đầu tư sẽ là nền tảng quan trọng để đưa ra quyết định đầu tư an toàn và hiệu quả. Mina Prime Properties luôn đồng hành cùng khách hàng Việt Nam trong quá trình tìm hiểu, kiểm tra pháp lý dự án và xây dựng chiến lược đầu tư phù hợp với từng mục tiêu tài chính dài hạn.
