Dubai và Abu Dhabi tiếp tục nằm trong nhóm trung tâm tài chính hàng đầu
Dubai và Abu Dhabi tiếp tục khẳng định vị thế của UAE trên bản đồ tài chính quốc tế khi cùng nằm trong nhóm các trung tâm tài chính hàng đầu thế giới theo Global Financial Centres Index 40, hay GFCI 40. Báo cáo được Z/Yen và China Development Institute công bố ngày 16/9/2026 đánh giá 117 trung tâm tài chính trong tổng số 139 trung tâm được nghiên cứu. Dubai đứng thứ 9 thế giới với 750 điểm, trong khi Abu Dhabi đứng thứ 13 với 746 điểm. So với kỳ trước, Dubai giảm hai bậc nhưng điểm số lại tăng 8 điểm, còn Abu Dhabi tăng tới 8 bậc và tăng 18 điểm. Điều đáng chú ý là khoảng cách giữa hai trung tâm tài chính của UAE hiện chỉ còn 4 điểm. Kết quả này cho thấy sức mạnh tài chính của UAE không tập trung hoàn toàn vào một thành phố mà đang hình thành hai hệ sinh thái có tính bổ trợ: Dubai nổi bật về thương mại, fintech, dịch vụ chuyên nghiệp và kết nối quốc tế, trong khi Abu Dhabi ngày càng mạnh về quản lý tài sản, vốn tổ chức và các hoạt động đầu tư quy mô lớn. Đối với bất động sản Dubai, sự phát triển của hệ sinh thái tài chính có ý nghĩa quan trọng vì tài chính thường kéo theo nhu cầu về văn phòng, nhà ở cho chuyên gia, dịch vụ cao cấp và các loại tài sản phục vụ doanh nghiệp quốc tế.
Dubai đứng thứ 9 nhưng điểm số lại tăng
Một điểm cần phân tích kỹ là việc Dubai giảm từ vị trí thứ 7 xuống thứ 9 không đồng nghĩa năng lực tài chính của thành phố suy yếu. Theo dữ liệu GFCI 40, Dubai đạt 750 điểm, tăng 8 điểm so với kỳ trước. Tuy nhiên, một số trung tâm châu Á tăng nhanh hơn, khiến Dubai bị đẩy xuống hai bậc trong bảng xếp hạng tổng thể. Đây là một đặc điểm quan trọng của các bảng xếp hạng cạnh tranh quốc tế: thứ hạng tương đối có thể giảm ngay cả khi điểm số tuyệt đối tăng. Trong nhóm dẫn đầu, New York đứng đầu với 761 điểm, London 757, Hong Kong 756, Singapore 755, Shanghai 754, Tokyo 753, Seoul 752, Shenzhen 751 và Dubai 750. Như vậy, Dubai chỉ cách vị trí đầu bảng 11 điểm và khoảng cách giữa vị trí thứ nhất và thứ mười cũng rất nhỏ. Điều này cho thấy cạnh tranh giữa các trung tâm tài chính hàng đầu đang ngày càng sát sao. Dubai tiếp tục nằm trong top 10 toàn cầu và là trung tâm duy nhất của khu vực Trung Đông, châu Phi và Nam Á nằm trong nhóm 10 trung tâm hàng đầu của bảng xếp hạng tổng thể. Đây là một yếu tố đáng chú ý đối với các doanh nghiệp và nhà đầu tư quốc tế khi lựa chọn địa điểm hoạt động.
Dubai nổi bật về FinTech và tiềm năng tăng trưởng
Nếu chỉ nhìn vào thứ hạng tổng thể, chưa thể thấy hết sức mạnh của Dubai trong các lĩnh vực tài chính mới. GFCI 40 cho thấy Dubai đứng đầu thế giới trong nhóm đánh giá FinTech dựa trên phản hồi của các chuyên gia đang làm việc trực tiếp trong ngành FinTech. Dubai cũng đứng thứ hai toàn cầu về Professional Services và đứng đầu về Future Potential trong nhóm chỉ số được báo cáo. Điều này phản ánh sự thay đổi trong cấu trúc kinh tế của Dubai. Thành phố không còn chỉ dựa vào bất động sản, du lịch, thương mại hay hàng không mà đang mở rộng mạnh sang công nghệ tài chính, dịch vụ chuyên nghiệp, dữ liệu và các hoạt động liên quan đến nền kinh tế số. Đây là một xu hướng quan trọng vì FinTech có khả năng tạo ra những doanh nghiệp mới, thu hút nhân lực quốc tế và thúc đẩy nhu cầu đối với các không gian văn phòng hiện đại.
Dubai cũng đang xây dựng một hệ sinh thái trong đó các công ty tài chính truyền thống có thể hoạt động song song với startup công nghệ, quỹ đầu tư và doanh nghiệp đổi mới sáng tạo. Khi hệ sinh thái này mở rộng, nhu cầu về bất động sản thương mại chất lượng cao và nhà ở cho lực lượng lao động quốc tế cũng có thể gia tăng.
DIFC đang trở thành động lực quan trọng của Dubai
Một trong những nền tảng phía sau sức mạnh tài chính của Dubai là Dubai International Financial Centre, hay DIFC. Trong nửa đầu năm 2026, DIFC đã vượt mốc 10.000 công ty đang hoạt động, đạt 10.018 doanh nghiệp, tăng khoảng 30% so với cùng kỳ năm trước. Số doanh nghiệp thuộc nhóm AI, FinTech và đổi mới sáng tạo đạt 1.933, tăng 39%. Đây là dấu hiệu cho thấy hệ sinh thái tài chính của Dubai đang mở rộng cả về quy mô lẫn cơ cấu ngành. DIFC cũng ghi nhận lực lượng lao động và hoạt động của các doanh nghiệp tài chính tiếp tục tăng, trong khi Innovation Hub thu hút thêm nhiều công ty công nghệ. Những số liệu này quan trọng hơn một bảng xếp hạng đơn thuần vì chúng cho thấy khả năng chuyển hóa vị thế tài chính thành hoạt động kinh doanh thực tế. Khi một trung tâm tài chính có thêm hàng nghìn doanh nghiệp, nhu cầu về văn phòng, căn hộ cao cấp, dịch vụ pháp lý, kế toán, tư vấn, ngân hàng và các dịch vụ chuyên nghiệp cũng tăng theo. Đây là một trong những yếu tố hỗ trợ nền tảng cho bất động sản Dubai, đặc biệt tại các khu vực có kết nối thuận tiện với DIFC, Downtown Dubai, Business Bay và các trung tâm thương mại lớn.
Abu Dhabi có bước tiến mạnh hơn về thứ hạng
Nếu Dubai duy trì vị trí trong top 10 thì Abu Dhabi lại là thành phố có bước tiến đáng chú ý nhất trong nhóm hai mươi trung tâm hàng đầu. GFCI 40 đưa Abu Dhabi lên vị trí thứ 13, tăng 8 bậc so với vị trí 21 của kỳ trước. Điểm số của Abu Dhabi cũng tăng 18 điểm lên 746, chỉ thấp hơn Dubai 4 điểm. Theo các phân tích về GFCI 40, đây là mức tăng điểm lớn nhất trong nhóm top 20. Sự tăng trưởng của Abu Dhabi được hỗ trợ bởi sự mở rộng của Abu Dhabi Global Market, hay ADGM. Trong nửa đầu năm 2026, tài sản được quản lý trong ADGM tăng 54% so với cùng kỳ năm trước. Số lượng quỹ và asset managers đạt 190, số quỹ được quản lý từ ADGM đạt 276 và tổng số giấy phép hoạt động lên tới 13.974. Lực lượng lao động trong phạm vi ADGM đạt 49.027 người, tăng 34% so với cùng kỳ. Những con số này cho thấy Abu Dhabi đang thu hút không chỉ doanh nghiệp tài chính mà còn cả nguồn vốn và nhân lực chất lượng cao.
ADGM thu hút các tổ chức quản lý tài sản quốc tế
Một trong những khác biệt quan trọng giữa Dubai và Abu Dhabi nằm ở cấu trúc phát triển tài chính. Dubai có lợi thế lớn về thương mại, FinTech, dịch vụ chuyên nghiệp và mạng lưới doanh nghiệp quốc tế, trong khi Abu Dhabi đang tăng tốc trong lĩnh vực quản lý tài sản và vốn tổ chức. ADGM cho biết số lượng fund managers và asset managers tại trung tâm đạt 190 trong nửa đầu năm 2026, tăng 23% so với cùng kỳ. Các tổ chức này quản lý 276 quỹ, tăng 32%. Những công ty quốc tế mở rộng hoặc thành lập hoạt động tại ADGM trong giai đoạn này bao gồm Capital Group, Man Group, Barings, Bain Capital, Hillhouse Investment, Muzinich & Co., Madison Realty Capital và nhiều tổ chức khác. ADGM cũng cho biết các asset managers mới gia nhập trong nửa đầu năm đại diện cho hơn 2,1 nghìn tỷ USD tài sản được quản lý trên toàn cầu. Điều này cho thấy UAE đang thu hút dòng vốn tổ chức ở quy mô rất lớn. Khi các quỹ đầu tư và công ty quản lý tài sản mở rộng hoạt động, tác động của họ không chỉ nằm trong lĩnh vực tài chính. Họ cần văn phòng, nhân sự, dịch vụ chuyên môn, nhà ở và các tiện ích phục vụ chuyên gia quốc tế. Đây là cơ chế gián tiếp có thể hỗ trợ nhu cầu bất động sản tại Abu Dhabi cũng như Dubai.
Hai trung tâm tài chính tạo ra một hệ sinh thái bổ trợ
Việc Dubai và Abu Dhabi cùng nằm trong top 15 GFCI 40 tạo ra một lợi thế tương đối đặc biệt cho UAE. Thay vì chỉ có một trung tâm tài chính duy nhất, UAE đang sở hữu hai thành phố có chức năng khác nhau nhưng có thể bổ trợ lẫn nhau. Dubai có lợi thế về hàng không, thương mại, du lịch, FinTech, dịch vụ chuyên nghiệp và kết nối quốc tế. Abu Dhabi có thế mạnh về nguồn vốn, tài sản quốc gia, quản lý tài sản, năng lượng và các tổ chức đầu tư lớn. Điều này tạo ra một hệ sinh thái mà doanh nghiệp có thể đặt hoạt động kinh doanh tại Dubai nhưng tiếp cận vốn hoặc các tổ chức đầu tư tại Abu Dhabi, hoặc ngược lại. Sự kết nối giữa hai thành phố cũng ngày càng thuận tiện nhờ hạ tầng giao thông liên vùng. Khi hệ sinh thái kinh doanh mở rộng, nhu cầu về bất động sản cũng không chỉ giới hạn trong một khu vực trung tâm. Các khu đô thị nằm giữa hoặc gần các trục giao thông lớn có thể hưởng lợi từ sự dịch chuyển của doanh nghiệp và người lao động.
Dòng vốn tài chính có thể tác động đến thị trường nhà ở
Một trung tâm tài chính phát triển thường tạo ra nhu cầu nhà ở từ nhiều nhóm khách hàng. Nhóm đầu tiên là chuyên gia tài chính, luật sư, kế toán, tư vấn và nhân sự quản lý. Nhóm thứ hai là doanh nhân và chủ doanh nghiệp quốc tế. Nhóm thứ ba là các chuyên gia công nghệ và FinTech. Nhóm thứ tư là những gia đình quốc tế chuyển đến UAE trong thời gian dài. Nhu cầu của các nhóm này không giống nhau. Chuyên gia trẻ có thể ưu tiên studio hoặc căn hộ một phòng ngủ gần trung tâm làm việc. Gia đình có thu nhập cao có thể tìm kiếm townhouse hoặc villa trong các khu đô thị có trường học và tiện ích. Nhà đầu tư tổ chức có thể quan tâm đến văn phòng, serviced apartments, khách sạn hoặc các tài sản tạo dòng tiền dài hạn. Vì vậy, tác động của việc Dubai và Abu Dhabi củng cố vị thế tài chính không nên được hiểu đơn giản là “giá nhà sẽ tăng”. Điều quan trọng hơn là cơ cấu nhu cầu có thể trở nên đa dạng và ổn định hơn khi nền kinh tế tạo ra nhiều việc làm có giá trị cao.
Bất động sản Dubai hưởng lợi từ nền kinh tế dịch vụ và tài chính
Sự phát triển của hệ thống tài chính có thể tạo ra một nền tảng dài hạn cho bất động sản Dubai vì nhà ở và văn phòng là một phần của hạ tầng kinh tế. Khi doanh nghiệp quốc tế mở văn phòng, họ cần không gian làm việc. Khi tuyển dụng chuyên gia, nhân viên cần nơi ở. Khi các quỹ đầu tư và tổ chức tài chính mở rộng hoạt động, các dịch vụ đi kèm như tư vấn, pháp lý, kế toán, ngân hàng và công nghệ cũng phát triển theo. DIFC là ví dụ rõ ràng về cơ chế này. Hơn 10.000 công ty hoạt động trong khu tài chính tạo ra một cộng đồng doanh nghiệp có nhu cầu thường xuyên đối với văn phòng và nhà ở. Tuy nhiên, nhà đầu tư cần phân biệt giữa tăng trưởng kinh tế và khả năng sinh lời của từng tài sản. Một thành phố có nền kinh tế phát triển không đồng nghĩa mọi căn hộ đều có lợi suất hoặc mức tăng giá giống nhau. Vị trí, nguồn cung, chất lượng dự án, phí dịch vụ, khả năng cho thuê và thanh khoản vẫn là những yếu tố cần được đánh giá độc lập.
AI và FinTech đang mở rộng phạm vi đầu tư
Một điểm đặc biệt của GFCI 40 là vai trò ngày càng lớn của FinTech và AI trong việc định hình các trung tâm tài chính. Dubai đứng đầu trong đánh giá FinTech của nhóm chuyên gia trong ngành, trong khi Abu Dhabi cũng nằm trong nhóm đầu của một số chỉ số chuyên ngành. ADGM cho biết hơn 100 tỷ USD vốn tập trung vào AI hiện được triển khai từ các tổ chức đặt tại trung tâm này. Đồng thời, ADGM đã triển khai AI vào 25 chức năng kinh doanh trong nửa đầu năm 2026, giúp giảm hơn 5.000 giờ công thủ công mỗi năm và khoảng 25% yêu cầu của khách hàng được xử lý ngay qua kênh kỹ thuật số. Điều này cho thấy cạnh tranh giữa các trung tâm tài chính không còn chỉ xoay quanh ngân hàng và quỹ đầu tư. Hạ tầng dữ liệu, AI, FinTech, cybersecurity và nguồn nhân lực công nghệ đang trở thành những yếu tố ngày càng quan trọng. Đối với Dubai, lợi thế này có thể tạo thêm nhu cầu đối với văn phòng công nghệ, trung tâm đổi mới sáng tạo và nhà ở cho lực lượng lao động có kỹ năng cao.
UAE đang cạnh tranh bằng hạ tầng và chất lượng thể chế
Một trong những thông điệp quan trọng từ GFCI 40 là năng lực cạnh tranh của một trung tâm tài chính không chỉ được quyết định bởi mức thuế hoặc quy mô nền kinh tế. GFCI sử dụng cả các đánh giá của chuyên gia tài chính và 144 yếu tố định lượng từ các nguồn bên thứ ba như World Bank, OECD và United Nations. Những yếu tố như môi trường kinh doanh, nguồn nhân lực, cơ sở hạ tầng, phát triển ngành tài chính và danh tiếng đều được xem xét. Vì vậy, việc Dubai và Abu Dhabi duy trì thứ hạng cao cho thấy câu chuyện cạnh tranh của UAE đang dựa trên nhiều lớp yếu tố. Hệ thống pháp lý, cơ sở hạ tầng, khả năng thu hút nhân tài và mức độ kết nối quốc tế đều đóng vai trò quan trọng. Đây cũng là lý do các nhà đầu tư nên nhìn vào dữ liệu tổng thể thay vì chỉ tập trung vào một chỉ số đơn lẻ.
Rủi ro địa chính trị vẫn cần được tính đến
Dù kết quả GFCI 40 khá tích cực đối với UAE, không nên bỏ qua yếu tố rủi ro. Báo cáo được thực hiện trong bối cảnh khu vực vẫn có những biến động địa chính trị và bản thân GFCI ghi nhận dữ liệu được thu thập trong giai đoạn có nhiều thay đổi. Các tổ chức tài chính khi đưa ra quyết định mở rộng thường có tầm nhìn dài hạn hơn biến động thị trường trong vài tuần hoặc vài tháng. Tuy nhiên, nhà đầu tư cá nhân cần quản lý rủi ro thận trọng hơn. Các yếu tố như tỷ giá, lãi suất, nguồn cung bất động sản, chi phí tài chính, dòng khách quốc tế và tình hình khu vực có thể ảnh hưởng đến hiệu quả đầu tư. Vì vậy, việc UAE có vị trí cao trong GFCI không nên được hiểu là một sự bảo đảm về lợi nhuận. Nó nên được xem như một tín hiệu về sức cạnh tranh của hệ sinh thái tài chính và kinh doanh.
Nhà đầu tư Việt Nam cần nhìn vào điều gì?
Đối với nhà đầu tư Việt Nam, GFCI 40 có thể được xem như một nguồn dữ liệu vĩ mô khi đánh giá UAE. Tuy nhiên, để quyết định mua tài sản, cần chuyển từ câu chuyện “Dubai là trung tâm tài chính” sang các câu hỏi cụ thể hơn. Khu vực đó có nhu cầu thuê từ chuyên gia quốc tế không? Giá thuê thực tế là bao nhiêu? Nguồn cung mới trong ba đến năm năm tới như thế nào? Phí dịch vụ có cao không? Tài sản có dễ bán lại không? Hạ tầng giao thông có hoàn thiện không? Chủ đầu tư có lịch sử bàn giao và quản lý tốt không? Nếu mục tiêu là dòng tiền, nhà đầu tư nên tính lợi suất ròng sau phí quản lý, thời gian trống và chi phí bảo trì. Nếu mục tiêu là tăng trưởng vốn, cần xem xét quy hoạch, nguồn cung và tốc độ phát triển của khu vực. Nếu mua để sử dụng kết hợp với đầu tư, chất lượng sống, trường học, giao thông và tiện ích có thể quan trọng hơn lợi suất.
Triển vọng dài hạn của Dubai và Abu Dhabi
GFCI 40 cho thấy UAE đang xây dựng một hệ thống tài chính có chiều sâu hơn. Dubai tiếp tục nằm trong top 10 toàn cầu và nổi bật về FinTech, trong khi Abu Dhabi tăng mạnh lên vị trí thứ 13 và chứng kiến sự mở rộng nhanh của ADGM. Hai thành phố có thể tiếp tục đóng vai trò khác nhau nhưng bổ trợ trong cùng một nền kinh tế. Dubai có lợi thế về tính quốc tế, thương mại, du lịch, công nghệ và dịch vụ. Abu Dhabi có thế mạnh về vốn tổ chức, quản lý tài sản và các định chế lớn. Nếu dòng vốn quốc tế tiếp tục tăng, tác động có thể lan sang nhiều ngành khác như tư vấn, pháp lý, công nghệ, giáo dục, khách sạn và nhà ở. Đây là nền tảng quan trọng cho quá trình đa dạng hóa kinh tế của UAE. Tuy nhiên, tốc độ tăng trưởng của từng phân khúc sẽ không giống nhau và nhà đầu tư vẫn cần dựa trên dữ liệu cụ thể.
Kết luận
Việc Dubai đứng thứ 9 và Abu Dhabi đứng thứ 13 trong GFCI 40 là một tín hiệu đáng chú ý về sức cạnh tranh của UAE trên thị trường tài chính toàn cầu. Dubai đạt 750 điểm và tiếp tục nằm trong top 10, đồng thời đứng đầu thế giới trong đánh giá FinTech của nhóm chuyên gia ngành. Abu Dhabi tăng 8 bậc lên vị trí 13 với 746 điểm, trong khi ADGM ghi nhận mức tăng 54% về tài sản được quản lý trong nửa đầu năm 2026. Những kết quả này không trực tiếp đảm bảo lợi nhuận cho nhà đầu tư, nhưng cho thấy UAE đang duy trì sức hút đối với doanh nghiệp, nguồn vốn và nhân lực quốc tế. Khi hệ sinh thái tài chính mở rộng, nhu cầu về văn phòng, nhà ở và dịch vụ cũng có thể tăng theo. Đối với nhà đầu tư Việt Nam, đây là một yếu tố vĩ mô đáng theo dõi khi đánh giá bất động sản Dubai, nhưng quyết định cuối cùng vẫn cần dựa trên giá mua, dòng tiền, nguồn cung, chi phí sở hữu, pháp lý và khả năng thanh khoản của từng tài sản.
