Bất động sản Dubai lập kỷ lục năm 2025, phân khúc cao cấp dẫn dắt tăng trưởng
Thị trường bất động sản Dubai khép lại năm 2025 với những con số kỷ lục mới, bất chấp việc nguồn cung ngày càng gia tăng. Theo báo cáo Dubai Residential Market Review Q4/2025 của Knight Frank, cả số lượng giao dịch lẫn giá trị giao dịch đều đạt mức cao nhất từ trước đến nay.
Đáng chú ý, tăng trưởng không phân bổ đồng đều mà tập trung mạnh vào phân khúc nhà ở cao cấp và siêu sang.
Giá trị giao dịch tăng nhanh hơn số lượng
Trong năm 2025, Dubai ghi nhận khoảng 205.400 giao dịch nhà ở, tăng 18% so với năm trước. Tuy nhiên, tổng giá trị giao dịch tăng mạnh hơn, đạt 544,2 tỷ AED, tương đương mức tăng 25% so với cùng kỳ.
Sự chênh lệch này cho thấy thị trường bất động sản Dubai đang được thúc đẩy bởi các tài sản giá trị cao, thay vì chỉ gia tăng số lượng mua bán.
Theo Knight Frank, đây là dấu hiệu rõ ràng của dòng vốn hướng về các sản phẩm có tiềm năng tăng giá dài hạn.
Nhà siêu sang tiếp tục là động lực chính
Phân khúc nhà ở siêu sang tiếp tục đóng vai trò then chốt trong chu kỳ tăng trưởng hiện tại. Trong năm 2025, các bất động sản có giá trên 10 triệu USD ghi nhận khoảng 500 giao dịch, trong đó riêng quý IV đã có 143 giao dịch được hoàn tất.
Con số này nằm trong nhóm cao nhất từng được ghi nhận tại Dubai, phản ánh sức hút bền vững của thị trường đối với giới siêu giàu toàn cầu.
Theo các chuyên gia, giá nhà ở cao cấp tại Dubai đã vượt mốc 4.300 AED/ft², trong khi phân khúc trung cấp tăng trưởng chậm và ổn định hơn.
Thị trường hai tốc độ dần hình thành
Mặc dù tổng thể thị trường vẫn tăng trưởng tích cực, Knight Frank cho rằng bất động sản Dubai đang bước vào giai đoạn phân hóa rõ rệt.
Các khu vực trung tâm và vị trí đắc địa tiếp tục ghi nhận mức tăng giá vượt trội. Ngược lại, phân khúc trung cấp bắt đầu có dấu hiệu bình ổn, khi người mua trở nên thận trọng hơn với giá bán.
Theo đánh giá, thị trường hiện vận hành theo mô hình “hai tốc độ”, phản ánh sự trưởng thành và chọn lọc rõ ràng hơn của dòng tiền đầu tư.
Giá thuê tăng không đồng đều giữa các khu vực
Thị trường cho thuê trong năm 2025 nhìn chung vẫn tích cực, đặc biệt là phân khúc căn hộ. Downtown Dubai tiếp tục dẫn đầu với giá thuê căn hộ một phòng ngủ trung bình khoảng 127.000 AED/năm, theo sau là Dubai Marina với 102.000 AED/năm.
Một số khu vực có mức tăng ấn tượng hơn. Jumeirah Village Circle ghi nhận giá thuê tăng 13%, trong khi Business Bay tăng khoảng 10%.
Ngược lại, thị trường thuê biệt thự bắt đầu có dấu hiệu phân mảnh. Các cộng đồng cao cấp vẫn tăng trưởng tốt, nhưng một số khu vực thứ cấp đã ghi nhận mức giảm nhẹ, cho thấy người thuê ngày càng nhạy cảm với giá.
Nguồn cung mới sẽ thử thách khả năng hấp thụ
Trong năm 2026, Dubai có thể đón thêm hơn 160.000 căn nhà mới, trong đó căn hộ chiếm khoảng 85% tổng nguồn cung. Điều này phản ánh rõ định hướng phát triển đô thị theo mô hình nhà ở cao tầng.
Tuy nhiên, Knight Frank lưu ý rằng tỷ lệ hoàn thành thực tế thường thấp hơn kế hoạch. Năm 2025, chỉ khoảng 64% số dự án được bàn giao đúng tiến độ.
Dù vậy, các chuyên gia vẫn kỳ vọng bất động sản Dubai sẽ tiếp tục tăng giá trong năm 2026, nhưng với tốc độ chậm hơn. Phân khúc cao cấp dự kiến tăng khoảng 3%, trong khi thị trường phổ thông có thể tăng quanh mức 1%.
Bất động sản Dubai bước vào giai đoạn tăng trưởng bền vững
Những số liệu mới nhất cho thấy thị trường bất động sản Dubai không còn tăng trưởng nóng, mà đang chuyển sang giai đoạn ổn định và chọn lọc hơn.
Phân khúc cao cấp và siêu sang vẫn là trụ cột chính, trong khi các khu vực trung cấp dần điều chỉnh để phù hợp với sức mua thực. Đây được xem là nền tảng tích cực cho sự phát triển bền vững của thị trường trong trung và dài hạn.
