Visa Dubai năm 2026 có gì thay đổi?
Năm 2026, hệ thống visa của UAE tiếp tục được điều chỉnh theo hướng mở rộng khả năng tiếp cận, thu hút nhân lực quốc tế và tạo thêm lựa chọn cho những người muốn du lịch, làm việc, đầu tư hoặc sinh sống lâu dài tại quốc gia này. Với người Việt, một trong những thay đổi đáng chú ý là Việt Nam đã được bổ sung vào nhóm quốc tịch đủ điều kiện cho một số loại visa nhập cảnh tại cửa khẩu nếu đáp ứng thêm điều kiện về giấy phép cư trú tại một số quốc gia được chỉ định. Bên cạnh đó, UAE tiếp tục mở rộng các mục đích cấp visa thăm thân và visa nhập cảnh cho những nhóm chuyên môn mới, trong khi Dubai duy trì các chương trình cư trú gắn với quyền sở hữu bất động sản. Những thay đổi này đặc biệt đáng quan tâm với người Việt đang tìm hiểu bất động sản Dubai, bởi quyết định sở hữu tài sản tại UAE ngày càng gắn với nhiều mục tiêu khác nhau: mua để ở, mua cho thuê, làm nơi cư trú dài hạn, phục vụ gia đình hoặc sử dụng Dubai như một điểm kết nối quốc tế. Tuy nhiên, điều quan trọng là không nên đồng nhất quyền sở hữu nhà với quyền cư trú. Hai vấn đề này có thể liên quan nhưng được điều chỉnh bởi những điều kiện khác nhau.
1. Người Việt có thể được cấp visa tại cửa khẩu trong một số trường hợp
Một thay đổi đáng chú ý đối với công dân Việt Nam trong năm 2026 là Việt Nam được bổ sung vào nhóm quốc tịch đủ điều kiện đối với chương trình visa nhập cảnh dành cho công dân của một số quốc gia đang cư trú ở nước ngoài. Theo ICP, ngoài công dân Ấn Độ đã nằm trong nhóm trước đó, công dân Indonesia, Việt Nam, Thái Lan, Philippines, Kenya và Nam Phi được bổ sung vào danh sách. Tuy nhiên, đây không phải chính sách “mọi hộ chiếu Việt Nam đều được visa tại cửa khẩu”. Người mang hộ chiếu phổ thông phải đồng thời có giấy phép cư trú hợp lệ hoặc giấy tờ cư trú phù hợp do Mỹ, một quốc gia thành viên Liên minh châu Âu, Anh, Singapore, Nhật Bản, Hàn Quốc, Australia, New Zealand hoặc Canada cấp. Theo ICP, các nhóm visa thuộc chính sách này có thời hạn lưu trú 14 ngày hoặc 60 ngày tùy loại. Visa 14 ngày có thể được gia hạn một lần, trong khi visa 60 ngày là loại nhập cảnh một lần và không được gia hạn. Phí được ICP công bố là 100 AED cho visa 14 ngày và 250 AED cho visa 60 ngày; người ở quá thời hạn được phép phải chịu phạt theo quy định. Với người Việt, thay đổi này đáng chú ý nhất đối với những người đang sinh sống, học tập hoặc làm việc hợp pháp tại các quốc gia thuộc nhóm đủ điều kiện. Đây có thể là một phương án thuận tiện hơn khi di chuyển sang UAE mà không phải chuẩn bị hồ sơ visa du lịch theo cách thông thường. Tuy nhiên, người chỉ sở hữu hộ chiếu Việt Nam mà không có giấy phép cư trú phù hợp tại các quốc gia nói trên không nên mặc định rằng mình được hưởng chính sách này.
2. Visa du lịch Dubai tiếp tục có lựa chọn 30 ngày và 60 ngày
Đối với du khách quốc tế, Dubai tiếp tục duy trì các lựa chọn visa du lịch với thời gian lưu trú 30 ngày và 60 ngày tùy loại hồ sơ. GDRFA Dubai hiện công bố dịch vụ visa du lịch một lần với thời gian 30 hoặc 60 ngày và yêu cầu hộ chiếu còn hiệu lực, ảnh cá nhân cùng các điều kiện liên quan đến bên bảo lãnh hoặc đơn vị lưu trú tại UAE. Ngoài ra, dịch vụ visa du lịch nhiều lần của GDRFA cũng có lựa chọn 30 ngày hoặc 60 ngày. Cổng dịch vụ của GDRFA cho biết thời gian hoàn thành dự kiến của dịch vụ này là 48 giờ, đồng thời người nộp hồ sơ phải có hộ chiếu hợp lệ, vé đi tiếp hoặc vé rời UAE và bảo hiểm y tế hợp lệ.
Vì vậy, thông tin “visa Dubai xử lý trong 48 giờ” cần được hiểu đúng: đây là thời gian dự kiến được công bố cho một số dịch vụ cụ thể, không có nghĩa mọi hồ sơ của mọi quốc tịch đều chắc chắn được cấp trong đúng 48 giờ. Người chuẩn bị chuyến đi vẫn nên kiểm tra điều kiện thực tế trước khi đặt vé và lên lịch lưu trú.
3. Chủ sở hữu bất động sản tại Dubai có thêm lựa chọn cư trú hai năm
Một thay đổi đặc biệt đáng chú ý với những người quan tâm đến tài sản tại Dubai là quy định hiện hành của Dubai Land Department đối với diện cư trú gắn với quyền sở hữu bất động sản. Theo dịch vụ Investor Residence Application của DLD, chủ sở hữu cá nhân có thể nộp hồ sơ cư trú hai năm gắn với quyền sở hữu bất động sản mà không áp dụng ngưỡng giá trị tối thiểu cho trường hợp sở hữu cá nhân. Với đồng sở hữu, phần giá trị của mỗi người phải đạt ít nhất 400.000 AED. Đây là điểm cần phân biệt rất rõ với Golden Visa. Visa cư trú hai năm dành cho nhà đầu tư bất động sản của Dubai là một chương trình cư trú riêng, trong khi Golden Residency dành cho nhà đầu tư bất động sản ở cấp UAE có điều kiện giá trị tài sản từ 2 triệu AED. DLD cũng yêu cầu hồ sơ như hộ chiếu, bản điện tử của Title Deed, ảnh cá nhân và các tài liệu liên quan; dịch vụ hiện được công bố có thời gian xử lý khoảng 7–10 ngày làm việc và người nộp hồ sơ phải có mặt trực tiếp tại trung tâm dịch vụ. Điều này mở ra một điểm quan trọng đối với người Việt đang tìm hiểu bất động sản Dubai: không nên chỉ nhìn vào câu hỏi “mua nhà bao nhiêu tiền mới có visa”. Cần xác định trước mình đang hướng tới loại cư trú nào, tài sản sở hữu theo hình thức nào và điều kiện cụ thể của chương trình tại thời điểm nộp hồ sơ.
4. Golden Visa bất động sản vẫn yêu cầu giá trị tài sản từ 2 triệu AED
Golden Residency là chương trình cư trú dài hạn 10 năm của UAE dành cho các nhóm nhà đầu tư, doanh nhân, nhân lực chuyên môn và những nhóm đủ điều kiện khác. Đối với nhà đầu tư bất động sản, hướng dẫn hiện hành của ICP yêu cầu người nộp hồ sơ sở hữu một hoặc nhiều bất động sản tại UAE với tổng giá trị ít nhất 2 triệu AED và quyền sở hữu phải được đăng ký hợp lệ. ICP cũng cho phép một số trường hợp mua bất động sản hình thành trong tương lai với tổng giá trị từ 2 triệu AED nếu mua từ doanh nghiệp bất động sản được phê duyệt. Điều đó có nghĩa việc sở hữu một căn hộ tại Dubai không tự động dẫn tới Golden Visa. Người mua phải đáp ứng đúng điều kiện của chương trình và hoàn thành quy trình xét duyệt. Với những người đang cân nhắc bất động sản Dubai như một phần trong kế hoạch cư trú dài hạn, đây là yếu tố nên được tính ngay từ thời điểm chọn tài sản. Một căn hộ đáp ứng tốt nhu cầu cho thuê chưa chắc là tài sản phù hợp với mục tiêu Golden Visa nếu giá trị hoặc cấu trúc sở hữu không đáp ứng điều kiện. Ngược lại, một tài sản có tổng giá trị phù hợp vẫn cần đáp ứng những yêu cầu hồ sơ, bảo hiểm và đăng ký theo quy định. Vì vậy, Golden Visa nên được xem là một mục tiêu bổ sung trong chiến lược mua tài sản, chứ không phải lý do duy nhất để xuống tiền.
5. Golden Visa đang mở rộng phạm vi tới nhiều nhóm nhân lực và đóng góp xã hội
Trong những năm gần đây, UAE và các cơ quan tại Dubai đã mở thêm nhiều con đường để những nhóm nhân lực có đóng góp nổi bật được xem xét Golden Visa. Tuy nhiên, cần hiểu rằng không phải mọi nhóm đều trở thành một “diện visa liên bang mới” áp dụng tự động cho mọi người trong nghề. Nhiều chương trình được triển khai theo hình thức đề cử hoặc đánh giá bởi cơ quan chuyên môn tại từng tiểu vương quốc. Tại Dubai, hơn 200 nhà giáo xuất sắc từ các cơ sở giáo dục mầm non, trường học và đại học đã được trao Golden Visa theo chỉ đạo của Sheikh Hamdan bin Mohammed vào năm 2025. Tương tự, đội ngũ điều dưỡng làm việc trong hệ thống Dubai Health và có từ 15 năm công tác trở lên cũng được chỉ đạo cấp Golden Visa để ghi nhận đóng góp cho ngành y tế. UAE cũng đã phát triển các chương trình dành cho người sáng tạo nội dung, chuyên gia trong lĩnh vực game và các nhóm đóng góp xã hội, trong khi diện nhà tài trợ cho công tác nhân đạo và nhà tài trợ Waqf đã được mở rộng trong các chương trình liên quan. Điểm chung của các nhóm này là người nộp hồ sơ không nên hiểu rằng chỉ cần làm đúng nghề là được cấp visa. Nhiều trường hợp cần cơ quan chuyên môn hoặc tổ chức phù hợp đánh giá, đề cử hoặc xác nhận trước khi hồ sơ được cơ quan cư trú xử lý. Điều này giúp hệ thống Golden Visa hướng tới chất lượng đóng góp thay vì chỉ mở rộng số lượng người đủ điều kiện trên danh nghĩa.
6. UAE bổ sung nhiều mục đích visa thăm thân và nhập cảnh chuyên biệt
Từ tháng 9/2025, ICP đã bổ sung bốn mục đích mới cho visa nhập cảnh: dành cho chuyên gia trí tuệ nhân tạo, giải trí, sự kiện và du lịch bằng tàu biển hoặc thuyền nghỉ dưỡng. Đây là những điều chỉnh vẫn có ý nghĩa trong hệ thống visa năm 2026, vì chúng mở rộng các trường hợp người nước ngoài có thể nhập cảnh UAE theo mục đích cụ thể. Visa dành cho chuyên gia trí tuệ nhân tạo yêu cầu thư từ đơn vị bảo lãnh hoặc tổ chức tiếp nhận phù hợp. Visa sự kiện được áp dụng cho người tham dự các hoạt động như lễ hội, triển lãm, hội nghị, hội thảo và các sự kiện kinh tế, văn hóa, thể thao, tôn giáo, cộng đồng hoặc giáo dục khi đáp ứng điều kiện về đơn vị tổ chức và hồ sơ sự kiện. UAE cũng bổ sung hình thức nhập cảnh nhiều lần phục vụ du lịch bằng tàu biển và tàu nghỉ dưỡng theo điều kiện quy định. Ngoài các nhóm mới, quyết định của ICP còn cập nhật điều kiện đối với visa thăm người thân hoặc bạn bè, visa khám phá cơ hội kinh doanh, một số diện nhân đạo và visa dành cho tài xế xe tải. Điều này cho thấy UAE đang phát triển hệ thống visa theo hướng chuyên biệt hơn, phục vụ từng mục đích thay vì áp dụng một cấu trúc visa chung cho tất cả người nhập cảnh.
7. Visa du lịch GCC thống nhất vẫn đang được chờ triển khai
Một trong những thay đổi được nhắc đến nhiều trong khu vực là ý tưởng về visa du lịch GCC thống nhất, thường được kỳ vọng hoạt động tương tự mô hình Schengen tại châu Âu. Mục tiêu của sáng kiến là tạo điều kiện để du khách có thể di chuyển giữa sáu quốc gia thuộc Hội đồng Hợp tác vùng Vịnh gồm UAE, Saudi Arabia, Qatar, Bahrain, Kuwait và Oman bằng một cơ chế visa chung. Tuy nhiên, trong thời điểm hiện tại chưa nên coi GCC Grand Tours là một loại visa đã chính thức được triển khai cho du khách. Vì vậy, người đang chuẩn bị lịch trình nhiều quốc gia trong khu vực vẫn cần kiểm tra quy định nhập cảnh riêng của từng nước cho đến khi có thông báo chính thức về cơ chế mới. Đây là một ví dụ điển hình cho việc thông tin về visa có thể được nhắc lại trên truyền thông trong thời gian dài trước khi chính thức áp dụng. Người Việt nên phân biệt giữa chính sách đã có hiệu lực và sáng kiến đang trong quá trình chuẩn bị. Điều này đặc biệt quan trọng nếu chuyến đi kết hợp Dubai với các điểm đến khác tại Trung Đông.
8. Cư dân Dubai cần lưu ý tiền phạt giao thông khi gia hạn cư trú
Một thay đổi về thủ tục cư trú đã được Dubai triển khai từ năm 2025 và tiếp tục là thông tin quan trọng đối với người đang sinh sống tại tiểu vương quốc này. GDRFA đã liên kết các giao dịch cư trú với hệ thống tiền phạt giao thông của Dubai Police. Theo thông tin từ GDRFA được các cơ quan báo chí UAE dẫn lại, người có tiền phạt giao thông chưa thanh toán sẽ được yêu cầu xử lý các khoản phải trả trước khi hoàn tất những giao dịch cư trú như gia hạn, hủy hoặc chuyển tình trạng cư trú. Hệ thống cũng cho phép một số khoản phạt được thanh toán theo phương án trả góp không lãi suất theo điều kiện áp dụng. Đây không phải thay đổi về điều kiện cấp visa du lịch cho khách quốc tế, mà là vấn đề hành chính đối với cư dân đang duy trì hoặc thay đổi tình trạng cư trú tại Dubai. Tuy nhiên, với những người đang sống lâu dài tại UAE, đây là chi tiết cần lưu ý vì việc để các khoản phạt tồn đọng có thể khiến quá trình xử lý hồ sơ cư trú bị gián đoạn cho đến khi nghĩa vụ được giải quyết.
Visa Dubai thay đổi theo hướng linh hoạt hơn nhưng cũng yêu cầu người dùng hiểu đúng điều kiện
Nhìn tổng thể, những điều chỉnh trong hệ thống visa của UAE và Dubai trong giai đoạn 2025–2026 cho thấy ba xu hướng nổi bật. Thứ nhất là mở rộng khả năng tiếp cận cho nhiều nhóm khách quốc tế, trong đó có công dân Việt Nam đủ điều kiện trong chương trình visa tại cửa khẩu theo điều kiện cụ thể về nơi cư trú. Thứ hai là chuyên biệt hóa các loại visa dựa trên mục đích như trí tuệ nhân tạo, sự kiện, giải trí, du lịch tàu biển và cơ hội kinh doanh. Thứ ba là tăng chiều sâu của các chương trình cư trú dài hạn nhằm thu hút nhà đầu tư, nhân lực chuyên môn và những người có đóng góp cho UAE. Với người Việt, điều quan trọng không phải là ghi nhớ càng nhiều loại visa càng tốt mà là xác định mình thuộc nhóm khách du lịch, người mua tài sản, nhà đầu tư, người lao động hay người muốn cư trú lâu dài. Mỗi mục tiêu sẽ dẫn đến một bộ điều kiện khác nhau.
Mua nhà và cư trú tại Dubai không phải là một vấn đề
Đối với người đang tìm hiểu bất động sản Dubai, thay đổi đáng chú ý nhất không nằm ở việc “mua nhà là được visa”, mà ở việc hệ thống cư trú hiện nay tạo ra nhiều lựa chọn khác nhau cho người sở hữu tài sản. DLD hiện có chương trình cư trú hai năm gắn với sở hữu bất động sản tại Dubai, trong đó chủ sở hữu cá nhân được nộp hồ sơ không phụ thuộc giá trị tài sản, còn trường hợp đồng sở hữu yêu cầu phần giá trị của mỗi người đạt ít nhất 400.000 AED. Trong khi đó, Golden Residency cho nhà đầu tư bất động sản ở cấp UAE yêu cầu tổng giá trị tài sản từ 2 triệu AED theo hướng dẫn ICP hiện hành. Hai chương trình này phục vụ những mục tiêu khác nhau và có quy trình khác nhau. Vì vậy, người mua cần xác định trước mục tiêu cư trú, thời hạn mong muốn, tình trạng sở hữu và nguồn vốn trước khi lựa chọn bất động sản. Đây cũng là lý do không nên sử dụng thông tin về visa như một lời hứa bán hàng khi tư vấn bất động sản. Điều kiện cư trú cần được kiểm tra lại tại thời điểm nộp hồ sơ với cơ quan có thẩm quyền.
Người Việt nên kiểm tra gì trước khi xin visa hoặc mua tài sản tại Dubai?
Trước tiên, cần xác định loại visa đang quan tâm và cơ quan nào chịu trách nhiệm xử lý. Visa liên bang và một số thủ tục cư trú tại Dubai có thể được xử lý thông qua các cơ quan khác nhau, vì vậy việc sử dụng thông tin từ một nguồn không đúng thẩm quyền có thể dẫn đến hiểu nhầm. Thứ hai, người nộp hồ sơ cần kiểm tra thời hạn hộ chiếu, bảo hiểm y tế, giấy phép cư trú tại quốc gia thứ ba nếu sử dụng chương trình visa tại cửa khẩu dành cho một số quốc tịch. Thứ ba, nếu mục tiêu là cư trú thông qua bất động sản, cần phân biệt chương trình cư trú hai năm của Dubai và Golden Residency 10 năm của UAE. Thứ tư, với người đã là cư dân Dubai, cần theo dõi các nghĩa vụ hành chính như tiền phạt giao thông để tránh ảnh hưởng đến quá trình xử lý hồ sơ cư trú. Cuối cùng, không nên đặt vé, chuyển tiền đặt cọc hoặc ký hợp đồng chỉ dựa vào một thông tin visa được chia sẻ trên mạng xã hội. Các chính sách nhập cảnh và cư trú có thể được sửa đổi, và điều kiện thực tế có thể phụ thuộc vào quốc tịch, nơi cư trú, tình trạng tài sản và hồ sơ cá nhân.
Visa ngày càng trở thành một phần của chiến lược thu hút cư dân và dòng vốn
Những thay đổi của UAE cho thấy visa không chỉ là công cụ quản lý nhập cảnh mà ngày càng trở thành một phần của chiến lược kinh tế rộng hơn. Visa dành cho chuyên gia trí tuệ nhân tạo hỗ trợ mục tiêu thu hút nhân lực công nghệ. Visa sự kiện giúp tăng khả năng tiếp nhận các hoạt động kinh tế, văn hóa và thể thao quốc tế. Các chương trình Golden Residency hướng tới những người có vốn đầu tư, chuyên môn hoặc đóng góp đặc biệt. Trong khi đó, các chương trình cư trú gắn với bất động sản tạo thêm một lựa chọn cho người muốn sở hữu tài sản và sống lâu dài tại UAE. Điều này cũng giải thích tại sao Dubai ngày càng thu hút các nhóm khách hàng quốc tế với mục tiêu rất khác nhau. Có người đến trong vài tuần, có người ở theo hợp đồng lao động, có người muốn đưa gia đình tới sinh sống, và có người xem UAE như một thị trường đầu tư dài hạn. Với bất động sản Dubai, sự đa dạng về nhóm cư dân là yếu tố cần được quan tâm vì nó ảnh hưởng đến nhu cầu thuê, loại hình nhà ở và cách nhà đầu tư lựa chọn vị trí.
Kết luận
Hệ thống visa Dubai năm 2026 đang trở nên đa dạng và chuyên biệt hơn, từ việc mở rộng điều kiện visa tại cửa khẩu cho một số quốc tịch, duy trì các lựa chọn visa du lịch 30 và 60 ngày, mở thêm mục đích visa chuyên biệt, mở rộng các chương trình Golden Visa cho những nhóm đủ điều kiện đến việc phát triển các diện cư trú liên quan đến quyền sở hữu bất động sản. Với công dân Việt Nam, thay đổi về visa tại cửa khẩu là thông tin đáng chú ý nhưng chỉ áp dụng khi đáp ứng điều kiện về giấy phép cư trú tại các quốc gia được chỉ định. Với người sở hữu tài sản, cần phân biệt rõ visa cư trú hai năm tại Dubai với Golden Residency 10 năm theo điều kiện đầu tư bất động sản của UAE. Quan trọng hơn, không có một loại visa phù hợp cho tất cả mọi người. Người đi du lịch, người làm việc, nhà đầu tư và người mua nhà để cư trú lâu dài có những nhu cầu và điều kiện khác nhau. Nếu đang tìm hiểu bất động sản Dubai, nên xem visa là một phần trong bài toán tổng thể về tài sản, tài chính, cư trú và kế hoạch sử dụng, thay vì coi đây là yếu tố duy nhất quyết định việc mua nhà. Các điều kiện visa cũng cần được xác nhận lại trực tiếp với GDRFA, ICP hoặc cơ quan có thẩm quyền trước khi nộp hồ sơ.
